マイホームと節税の関係：知っておきたい控除制度
■ 控除の対象となる主な費用（明細控除の場合）
住宅関連費用を税務上で控除するには、項目別控除（Itemized Deduction）を選択する必要があります。一般控除（Standard Deduction）よりも有利となるケースも多いため、確認の価値があります。
以下の費用が控除の対象です
・州および地方の固定資産税（Property Tax）
→ 合算で年間最大$10,000まで（その他の制限あり）
・住宅ローンの利息（Home Mortgage Interest）
→ ローン金額や不動産の使用目的によって控除上限あり
これらの費用は、Form 1040 Schedule Aで報告し、課税所得を圧縮する効果が期待できます。
連邦は、2025年のStandard Deductionは、$15,000（独身）・$30,000（夫婦合算）になる予定です。そのため、夫婦合算で、住宅ローンの金利や寄付などを合わせて$20,000以上ないとItemized Deductionの対象になりません。
一方、州は、固定資産税の上限などがない及びStandard Deductionの基準が低いため、Itemized Deductionでの恩恵を受けれるケースが多いです。
■ 控除対象外となる費用に注意！
一方で、住宅に関連していても、税務上は控除できない支出もあります。以下のような費用は、残念ながら控除の対象とはなりません。
・火災保険、総合補償保険、権原保険などの保険料
・住宅ローン元本返済部分（利息のみ控除対象）
・家事労働者への支払い（メイド、ベビーシッター等）
・減価償却費（個人居住用不動産の場合）
・公共料金（電気・水道・ガス）
・クロージング費用、エスクロー費用、鑑定費用など
・頭金の放棄や違約金
・インターネット・Wi-Fi通信費
・HOA（管理組合）費用や修繕費・共益費等
これらを誤って控除しないようご注意ください。お家でビジネスをしているなどの場合は、別の形で控除の対象となる可能性がございます。
■ 住宅ローン利息クレジット（Mortgage Interest Credit）
住宅を購入しやすくなるようにもうけられた税額控除制度です。一定の所得制限を満たす納税者は、住宅ローン利息クレジット（Mortgage Credit）を申請できる可能性があります。これは、税額から直接控除されるクレジットであり、所得控除よりも税効果が高い点が特長です。
このクレジットを受けるには、州または地方自治体から発行されたMortgage Credit Certificate（MCC）が必要となります。MCCは、対象となる住宅購入支援プログラム（例：州のファーストタイムバイヤー制度など）を通じて発行されます。その他封建がありますが、対象となる方には大きな節税効果が期待できます。
